裁判要旨：
出卖人与买受人签订的房子交易协议书明确约定，涉案房子如被征收，所获补偿权益由买受人享有。被征收人因房子征收成得补偿的权利，事实上是一种财产权，现行法律法规并未限制或禁止对该项权利的出售、变更或者舍弃。出卖人与买受人签订的房子交易协议书中关于房子征收补偿权益出售的条约，系协议双方当事人真实意思的表示，亦没有违反《民法典》关于合同无效的法定情形，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。
房子买受人已经出货全部价款并实质入住，即便没有办理过户登记，也可以排除对房子的实行，即在此状况下应优先保护买受人对房子的占有和用等有关权益。进一步而言，对于此种状况下基于房子征收获得的补偿权益也应归于房子买受人。涉案房子交易协议已成立多年，且买受人居住多年，事实上已形成对该房子社会观念上和生活上的依靠。征收补偿的目的是对现实居住人丧失居住场合的补偿和安慰，货币补偿安置方法是给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济支持，将被征收房子补偿给现实居住人符合房子征收补偿的目的。
中国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）最高法行申6349号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）陈麟锋
委托代理人李爱民、罗才平，海南惠海律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）三亚人民政府。
法定代表人吴岩峻，市长。
委托代理人周丽，三亚法制办员工。
委托代理人陈世鸥，海南中贯律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）三亚住房和城乡建设局。住所地：海南三亚河东路***号。
法定代表人黎觉行，局长。
委托代理人冯建晓，该局员工。
委托代理人陈世鸥，海南中贯律师事务所律师。
原审第三人孙秋爱
再审申请人陈麟锋因诉被申请人海南三亚人民政府（以下简称三亚政府）、海南三亚住房和城乡建设局（以下简称三亚住建局）及原审第三人孙秋爱房子征收补偿协议一案，不服海南高级人民法院于2016年12月23日作出的（2016）琼行终530号行政判决，向本院申请再审。本院于2017年8月14日立案受理本案，依法组成合议庭进行审察，并于2017年十月17日下午在本院第一巡回法庭第三法庭组织各方当事人进行询问，再审申请人陈麟锋的委托代理人李爱民、罗才平，被申请人三亚住建局的委托代理人冯建晓、陈世鸥，被申请人三亚政府的委托代理人周丽到庭参加询问活动。案件现已审察终结。
涉案房子坐落于三亚邮电局宿舍第三幢702房，系陈麟锋参加其所在单位筹资所建房子，产权证号为三土房（1997）字第××号，权利人为陈麟锋，建筑面积81.32平米，占有份额为80%。2008年9月5日，陈麟锋与孙秋爱签订《协议书》，主要内容为：“1、因孙秋爱借给陈麟锋18万元，陈麟锋将现有单位住房抵偿给孙秋爱作为还款金额。2、孙秋爱依据本协议享受该房子权证规定的所有权益（包含将来房子拆迁重建或国家征用土地导致房子被破坏的赔偿或其他原因导致的赔偿等）。”2008年9月7日，陈麟锋给孙秋爱出具收据，其主要内容为收到孙秋爱购买其单位住房款18万元。2015年9月30日，三亚政府作出三府（2015）193号《关于原武装部片区改造项目房子征收决定》，涉案房子在征收范围内。依据三府办（2015）266号《关于印发原武装部片区棚户区改造项目房子征收补偿安置策略的公告》（以下简称266号补偿安置策略），该策略明确被征收入为房子及其他建筑物、地面附着物的合法产权人。依266号补偿安置策略确定的货币补偿标准，涉案房子各项征收补偿款计1407800元。2015年十月15日，征收推行单位三亚住建局与孙秋爱签订房子征收货币安置协议，将登记在陈麟锋名下、坐落于三亚邮电局宿舍楼第三栋702房的补偿权利给予孙秋爱。2015年十月20日，陈麟锋以其系该被征收房子产权人为由，提出异议。后三亚住建局申请对房子所有权进行仲裁，海南仲裁委员会于2015年12月十日立案受理，案号为海仲（三）立字第56号。现尚未作出仲裁裁决。2016年3月15日，陈麟锋以没有仲裁协议或者仲裁条约，且其本人不想参加仲裁程序为由，向海南仲裁委员会提出仲裁管辖异议申请。该仲裁尚无仲裁结论。2016年3月24日，陈麟锋提起本案行政诉讼，请求确认三亚住建局与孙秋爱签订的房子征收货币安置协议无效；判令三亚住建局和三亚政府履行给付陈麟锋房子安置补偿费1407800元的补偿义务。
海南三亚中级人民法院（2016）琼02行初311号行政判决觉得，第一，虽然陈麟锋与孙秋爱于2008年9月5日签订住房抵偿协议及该协议第二条款定关于拆补偿权利出售的内容。但依据《中国合同法》第七十九条、第八十条第一款之规定，陈麟锋拆迁补偿权利要产生有效出售给孙秋爱的法律成效，需要要同时拥有二个条件：一是陈麟锋与孙秋爱拆迁补偿权利出售的约定合法有效；二是以债权人公告债务人出售为构成要件，未经公告，该出售对债务人不发生效力。本案中，陈麟锋虽与孙秋爱有拆迁补偿权利出售的约定，但陈麟锋不但未向三亚住建局发出将补偿权利全部出售给孙秋爱的公告，而且以异议书的方法作出相反的意思表示。故陈麟锋的拆迁补偿权利尚未产生有效出售给孙秋爱的法律成效。第二，三亚住建局以孙秋爱于2008年9月5日与陈麟锋签订的《协议书》，作为其应获得全部补偿权利的依据。因陈麟锋及孙秋爱对该协议的性质、效力及房子应占有些份额尚存在争议，不具备《中国物权法》第二十八条规定物权变更的效力，物权变更的效力应自法律文书生效时才能发生。仅凭孙秋爱于2008年9月5日与陈麟锋签订的《协议书》，不可以作为该被征收房子所有权已发生变更、孙秋爱获得全部补偿权利的依据。该争议应由当事人通过民事渠道予以解决，经生效法律文书确认各方权利后，再通过合法渠道另行倡导权利。故三亚住建局以孙秋爱作为被征收房子所有权人，并与其于2015年l0月15日签订房子征收货币安置协议的行政行为，主要证据不足，适使用方法律、行政法规错误，违反法定程序，依法应确认无效。对陈麟锋需要三亚住建局与三亚政府履行给付陈麟锋征收补偿款共计1407800元的诉讼请求，因陈麟锋及孙秋爱对该协议的性质、效力及房子应占有些份额尚存在争议，应先通过民事渠道予以解决，经生效法律文书确认各方权利后，再通过合法渠道另行倡导权利，本院依法不予支持。根据《中国行政诉讼法》第七十五条、《最高人民法院关于适用<中国行政诉讼法>若干问题的讲解》第十五条第二款之规定，判决确认三亚住建局与孙秋爱签订的房子征收货币安置协议无效并驳回陈麟锋的其他诉讼请求。三亚住建局不服一审判决，提起上诉。
海南高级人民法院（2016）琼行终530号行政判决觉得,本案的争议焦点在于三亚住建局与孙秋爱签订征收协议的行为是不是违法与三亚政府、三亚住建局是不是负有向陈麟锋作出房子征收安置补偿义务的问题。依据本案查明的事实，涉案房子原为陈麟锋的单位筹资房，直至被征收前，该房子产权仍登记在陈麟锋名下。然而，陈麟锋与孙秋爱于2008年9月5日签订的《协议书》中已经明确约定，涉案房子如被国家征收，所获补偿权益由孙秋爱享有。该协议系双方真实有效的约定，应受法律保护，协议双方均应根据诚实信用的原则，依法予以履行。除此之外，依据266号补偿安置策略，涉案房子征收补偿安置策略关于被征收人的主体资格并未仅限定为登记的房子所有权人。该策略中第三条三项规定：“被征收人没房子所有权证书但有合法手续的房子，可予确认并进行补偿”。孙秋爱虽然没通过办理不动产变更登记获得涉案房子的所有权，但依据其与陈麟锋达成的协议约定，孙秋爱有权获得包含房子征收补偿受益权在内的有关权益。在此状况下，三亚住建局与孙秋爱就涉案房子的征收补偿安置事宜签订征收协议，具备事实依据，也符合房子征收补偿安置策略的规定，并未违反法律规定。一审觉得陈麟锋和孙秋爱虽然签订协议书，但陈麟锋作为债权人没公告作为债务人的三亚住建局，致使有关拆迁补偿权利没产生出售的法律成效，从而认定三亚住建局与孙秋爱签订的征收协议无效。该院觉得，陈麟锋与孙秋爱于2008年9月5日签订协议书时，尚未发生涉案房子征收补偿行为，且三亚住建局也并不是协议书的签订主体，故一审依据《中国合同法》第七十九条、第八十条第一款的规定认定被诉征收协议无效，属适使用方法律错误。综上，三亚政府和三亚住建局作出的被诉房子征收补偿安置行为，事实了解，证据充分，不违反法律规定。陈麟锋的倡导缺少事实依据和法律依据，其诉讼倡导违反协议约定和诚实信用原则，不予支持。一审判决认定事实了解，但适使用方法律错误，处置结果不当，应予纠正。根据《中国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、第六十九条之规定，判决撤销一审判决并改判驳回陈麟锋的全部诉讼请求。
陈麟锋申请再审称：1.二审未对266号补偿安置策略的内容进行合法性审察就径直适用是适使用方法律错误；2.查明和认定民事争议错误，本案中没任何一方请求在本案的行政诉讼中一并处置该民事争议。故二审法院在本案中一并处置涉案房子的民事所有权争议错误；3.《协议书》只涉及涉案房子80%物权买卖，三亚住建局认定孙秋爱享有100%的所有权益，认定事实紧急错误。请求撤销二审判决，依法保持一审判决或者发回重审。
三亚政府答辩称：1.一审判决错误适用《合同法》规定认定物权关系，二审判决依法纠正并无不当；2.二审法院以征收协议的合法性为争议焦点进行判决并无不当；陈麟锋在1、二审期间均未提出合法性审察问题，应不予支持；266号补偿安置策略的相应内容符合有关规定；3.对孙秋爱进行补偿符合266号补偿安置策略的规定。请求驳回陈麟锋的再审申请。
三亚住建局提交书面答辩建议。庭审中答辩称，赞同三亚政府的建议，并觉得陈麟锋与孙秋爱2008年9月5日签订的协议书存在两个法律关系，一个是房子所有权出售关系，一个是房子征收补偿权益。只须双方签订的协议书成立、生效，房子的征收补偿权益归孙秋爱享有。三亚住建局和三亚政府作为棚改项目征收推行单位在尊重历史、事实、尊重契约精神的原则下，认定孙秋爱为涉案房子征收补偿权益权利人符合事实、法律规定。
本院经审察觉得，《国有土地上房子征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房子，应当对被征收房子所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。《中国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、出售和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。一般而言，推行国有土地上房子征收，被征收人应当为被征收房子的所有权人。但在实践中，被征收房子已经进行买卖但没有办理过户登记的现象较为容易见到。依据《中国物权法》第九条之规定，房子所有权的变更以登记为要件，故房子交易没有办理过户登记的房子所有权仍归房子出卖人所有，买受人仅享有依据合同约定需要出卖人出货房子、配合办理过户的债权。征收房子时房子已经进行买卖但没有办理过户登记的，假如房子征收部门直接对房子出卖人给予补偿，或许会致使房子买受人拒绝搬迁的现象出现，而且房子买受人支付购房款却没办法获得房子征收补偿，进而只能再通过其他渠道向出卖人倡导债权，也不利于降低社会矛盾，人为增加诉累，不利于社会的和谐稳定。对于这样的情况，假如交易双方存在争议，房子征收部门应当依据人民法院或者仲裁机构作出的生效司法文书的内容确定房子所有权人，假如补偿策略确定的签约期限届满争议仍未解决的，则可按房子所有权人不清楚，由房子征收部门报请作出房子征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。本案中，涉案房子登记在陈麟锋名下，三亚住建局未通过法定程序对被征收人进行确认，直接与房子买受人孙秋爱签订货币安置协议，确有不妥。其后三亚住建局虽提出对涉案房子的确权仲裁，但海南仲裁委并未作出具备法律效力的裁决文书，涉案房子的所有权事实上仍存在争议。
陈麟锋直接提起本案行政诉讼，请求确认三亚住建局与孙秋爱签订的补偿协议无效。如前所述，判断该补偿协议是不是有效，应当取决于陈麟锋与孙秋爱签订的《协议书》中约定的将该房子权证规定的所有权益（包含房子拆迁或征用时的补偿）条约是不是有效。房子交易协议及房子所有权是不是转移，应当通过民事渠道予以解决，通常情况下不是房子征收补偿案件的审察范围。依据《中国行政诉讼法》第六十一条第一款的规定，在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决有关民事争议的，人民法院可以一并审理。但，即便当事人未申请一并解决有关民事争议亦未另行提起民事诉讼，法院也可以在行政诉讼案件审理过程中，将与被诉行政行为有关联的民事争议一并进行审察，并对该民事争议作出裁断，以此为基础对被诉行政行为的合法性进行审察。这种审理方法符合新修订的行政诉讼法第一条所确定的立法目的，有益于公正、准时审理行政案件，解决行政争议，即可以提升审判效率，又可以实质性解决争议，降低当事人诉累，保障公民的合法权益。本案中，虽然陈麟锋未就房子所有权的归属及房子交易协议的效力问题另行提起民事诉讼，亦未在本案中申请一并解决有关民事争议，但1、二审法院直接对交易协议条约的效力进行认定并进而对补偿协议的合法性作出裁判，符合上述裁判思路，并无不当，本院予以支持。陈麟锋提出的本案没任何一方请求一并处置该民事争议，原审察明和认定民事争议错误的倡导，没法律依据，本院不予支持。
本案中，涉案房子征收补偿的权益应当归于孙秋爱。第一，《中国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，陈麟锋与孙秋爱签订的《协议书》明确约定，涉案房子如被征收，所获补偿权益由孙秋爱享有。被征收人因房子征收成得补偿的权利，事实上是一种财产权，现行法律法规并未限制或禁止对该项权利的出售、变更或者舍弃。陈麟锋与孙秋爱签订的《协议书》中关于房子征收补偿权益出售的条约，系协议双方当事人真实意思的表示，亦没有违反《中国合同法》第五十二条有关合同无效的法定情形，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。第二，《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在资金债权实行中，买受人对登记在被实行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除实行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面交易合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已根据合同约定支付部分价款且将剩余价款根据人民法院的需要出货实行；（四）非因买受人自己缘由没有办理过户登记。参照上述规定，房子买受人已经出货全部价款并实质入住，即便没有办理过户登记，也可以排除对房子的实行，即在此状况下应优先保护买受人对房子的占有和用等有关权益。进一步而言，对于此种状况下基于房子征收获得的补偿权益也应归于房子买受人。第三，涉案房子交易协议已成立多年，且孙秋爱居住多年，事实上已形成对该房子社会观念上和生活上的依靠。征收补偿的目的是对现实居住人丧失居住场合的补偿和安慰，货币补偿安置方法是给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济支持，将被征收房子补偿给现实居住人符合房子征收补偿的目的。从陈麟锋的角度而言，其于2008年已将涉案房子出卖给孙秋爱，且已获得相应价款，其利益并不会因房子被征收而受损获得不到保护。涉案房子在征收时的评估价格远超该房子出卖时的价款，陈麟锋需要获得安置补偿价款，亦有违公平原则。
鉴于陈麟锋与孙秋爱有关涉案房子征收补偿权益出售的条约合法有效，三亚住建局依据266号补偿安置策略第三条三项的规定，与孙秋爱签订补偿协议，补偿对象并无不当，程序合法，应予保持。一审以房子所有权没有完成出售、三亚住建局以孙秋爱为房子所有权人与其签订安置补偿协议主要证不足，适使用方法律、行政法规错误，违反法定程序为由，判决确认三亚住建局与孙秋爱所签订的安置补偿协议无效，属适使用方法律错误，二审依法予以改判，认定事实了解，适使用方法律正确，本院予以支持。
陈麟锋倡导《协议书》只涉及涉案房子80%物权买卖，三亚住建局认定孙秋爱享有100%的所有权益，认定事实紧急错误。涉案房子系陈麟锋原所在单位修建的筹资房，囿于当时政策缘由在办理房地产证时只注明80%产权。经本院询问，陈麟锋及三亚住建局均认同涉案房子在征收时系根据100%产权予以补偿，且陈麟锋所在单位并未对20%产权部分提出权益倡导，而陈麟锋亦未提供任何证据证明其对另20%产权补办过有关手续或者出货相应价款。故陈麟锋的该项倡导没事实依据，本院不予支持。陈麟锋还倡导二审未对266号补偿安置策略的内容进行合法性审察，适使用方法律错误。依据《国有土地上房子征收与补偿条例》第十条、第十一条、第十三条的规定，房子征收部门拟定征收补偿策略、市（县）级人民政府组织对征收补偿策略的论证及征求公众建议、组织听证会并修改策略等工作均应当在作出房子征收决定之前进行，市（县）级人民政府作出房子征收决定后应当准时通知，通知应当载明征收补偿策略。在审理房子征收补偿决定或房子征收补偿协议的案件中，征收补偿策略与房子征收决定等行为是作出补偿的前置行为，除非该征收补偿策略具备重大且明显违法的情形，通常情况下不是审察范围。266号补偿安置策略并无重大且明显违法的情形，二审未对该补偿安置策略进行审察，并不违反法律规定。陈麟锋的该项倡导缺少事实及法律依据，本院不予支持。
综上，陈麟锋的再审申请不符合《中国行政诉讼法》第九十一条第三项、第四项规定的情形。根据《最高人民法院关于实行〈中国行政诉讼法〉若干问题的讲解》第七十四条的规定，裁定如下：
驳回陈麟锋的再审申请。